中国房价的走势预测
2007年中国的房价很高，很多老百姓已经买不起房子了，所以凡是那些唱衰房价的论调都很受老百姓欢迎。对此我很理解，但是中国的房价会不会象股市那样瞬间从6000点以上掉到3000点以下呢？从理智的角度看，我认为不可能。但是却可能降到比较合理的程度，尤其开发商的资金发生紧张的时候，但是这需要一个相对缓慢的过程，而不是在一年或者半年内就骤降很多。
首先购房对于很多人来说是以自住为主，不象股票那样以投资为主。就这样说吧，当你一旦发现股票价值达到自己预期的盈利目标，你就高点抛售。但是房子升值了很多，假设你只有一套住房，你也高点抛售吗？那么你住到那里去呢？除非租房子比买房子划算，但是实际却不如此。在北京租一套两居室，一个月两千元多，但是都给房东了。但是即使贷款，按照20年算，每个月还房贷也是三千多，但是其中利息是一千多，也比租房子划算。
看见股点很高，都想套现，抛售股票了，大小非也急于套现，导致股市场发生恐慌，大家都要忍痛割肉了，导致股市大跌。但是假设这个时候（例如2008年）房价下行了，你也敢马上把自己房子忍痛割肉，卖掉了吗？可能很多人不能，还是老问题，自己住到那里去呢？
另外房子套现成本比较高，并且难于及时套现，所以也导致房市不会出现大涨大落。房子的交易成本比股票要高多了。股票无非是换手的时候给证券公司缴一些手续费和给国家缴契税。但是房子找一个合适的买主就不容易，双房谈到一起也不容易，房市也没有象股市那样一个公开的交易场所，多数依靠中介，增加了很多不确定因素和成本。并且即使成交了，要办理产权转移，可能要公证，费事很多。所以很多人买了房子是不愿意付出高成本来转移产权的。除非收益大大超过成本。
所以投资者才愿意受这么多麻烦，所以假设在购房者中投资者占有多数比例，则房市则可能象股市那样发生很大波动。但是我们知道房子的投资门槛比股票高多了，多数人买一套就很吃力了，所以这项就屏蔽了很多人。剩下的就是少数的投资者。这些人财大气粗。但是从占购房的比例来看，还是自住的购房量比例高。并且随着国家对于房产交易中的限制以及税收的加大（例如五年内交易，则税很高），同时也提高了第二套房贷款的门槛了利率，则又把一部分投机者挤出去了。
剩余的是什么人呢？很多人说是外资，美国经济不好了，到中国来投资了。但是这些外资多数投资的是房地产商，是卖方不是买方。没有几个外资帮老百姓买房子，风险太高，不好控制。所以外资来了，提高的是总供给，而不是总需求。从总体来看供给大了，需求少了，房子价格要下降，但是不可能出现骤降。如果要出现骤降，那么可能的情况是外资购买大量的房子，囤积起来，等高价的时候出售，这样可能导致房市发生大的波动。但是当前我国对买房子的限制还是比较多。所以多数外资选择的不是购买房子，而是投资房地产商，通过房地产行业的暴利来获利，这样风险更少。
北京的房价现在已经很高了，即使比去年下降，也是平均13000元/平方米左右，大大超过普通老百姓的购买能力，很多人已经买不起房子了。但是你却发现，地产商照样大量盖房子，照样有人买这么贵的房子。确实总体成交量比过去低多了，但是还有人买，这些人是什么人呢？
首先是海外的华人，这些人在在美国即使年收入5万美圆（美国的中产阶层），但是按照当前汇率6点几，折合成人民币也是年收入30多万，比我们国内收入高多了。当前美国经济发生衰退，更加大了他们在中国买房的愿望。狡兔三窟，现在在中国买房子，将来即使美国经济不好了，回国也不怕。他们这些人不为中国纳税，却和中国老百姓抢房子。在他们眼里在北京买房子，就如同我们在北京挣钱，在济南、西安等二线城市买房子一样。所以这样房价很难下降。
再者就是那些爆发户，例如山西的煤老板，这些人发了财，也想找一个安身之处。也是为了子女教育更好。在自己家乡环境不好，并且别人很容易知道自己有钱，面临着很大的风险：被人绑架，抢劫，或者被地方那些官员骚扰。北京治安环境这么好，基础设施完善。所以大隐隐于市。到北京买房子，即使邻居也不知道他有多钱，多么安全。当前中国贫富悬殊，一个富人假设有一千万，那么就顶十万元的普通家庭100个，所以这种力量不可小视。
还有就是一些贪官污吏，为了洗钱，以自己的亲属名义在北京买房，地方上的周围人哪个人能知道呢？听一个朋友说，他的同学的老爸是某个地方小城市的土地局局长，该同学一毕业，就给他在北京买了一套房子。按照他们地方公务员的收入，那能买得起北京这么高价格的房子呢？不是转移财产是什么呢？这样的人有多少呢，也说不清楚。所以国家想反贪，可从这些购买大房子的外地人入手，可能就揪出一大串人。也可以抑制房价。
剩余的就是那些工薪阶层的白领，有很多人是打肿脸充胖子，宁愿当房奴也要住上好房子。他们对自己工作预期很高，但是如果中国整体经济发生衰退，则可能带来很大问题。将来还房贷款是一个大问题，美国的现象已经说明了问题。因为按照当前利率，7%多，就是1万元要每年还700多元利息，看起来不多。但是假设贷款60万（加上首付30万也是只能买一套80平方米的房子），则每年要付出利息就是42000，相当每个月仅仅还利息就是3500元，这还不算本金。
从中国经济发展的基本层面上来看，随着城市化的加快，农村更多受高等教育人的增多，很多人将涌入北京等大城市。而土地是不可再生的资源，所以房价必然相对人们的收入上升更多，这种需求是刚性的。只要房价下降到普通城市人的购买力范围内，则这种需求必然迸发，必然再次推动房价再次上升。所以有这么多人拖底，房价很难下降到很便宜的程度。在相当一段时间内对于普通老百姓来说住上一套宽敞明亮的房子还是一件奢侈品。
另外房地产行业不是一个充分竞争的行业，所以价格很难通过竞争拉低。首先资金门槛很高，就屏蔽了很多进入者。即使进入了，在土地审批上还很烦琐，如果没有关系就根本拿不到地。即使竞标得到，如果要顺利开工和销售，还要把政府各个环节打通，否则任何一个环节出问题都可能影响整个项目。即使一个环境或者卫生部门来找茬，也受不了。所以房地产企业付出的隐形灰色代价是很高的。所以这就又屏蔽了很多企业的进入。很多企业难于进入这个行业，则竞争必然不充分，则必然存在价格垄断，只要开发商在资金上能撑住，或者完全是自有资金，则他不怕卖不出去。反正我占着资源，房子也不象水果那样容易坏。价格就是保持这么高，就是要成为中国的暴力行业（因为付出也很多呀），看你买不买。
现在中国一个比较奇怪的现象是，超市中商品价格都标注出 发改委 批准，但是为何房子的价格政府却不管呢？真是咄咄怪事。
所以如果要中国房子价格能保持在老百姓一个相对能承受的水平，政府必须要出手。但是当前来看政府好象更关心整体经济层面的好坏。房地产是支柱产业，带动了很多产业链，也是地方政府重要财政来源，所以也不能打压太厉害。反正买房子是个人的事情。
另外国家资金也有限，不可能出手解决所有普通工薪和中产阶层的购房的困难。国家必须首先保证那些低收入阶层，因为这个阶层的人压力最大，是最容易反弹和引起社会不稳定的阶层。从今年保障住房国家划拨的资金比例上就可以看到。在相当一段时间内，想依靠政府提供廉价房和经济适用房拉低整个房价，可能性很小。
并且从地方政府角度来说，商品房能给地方带来很大的财政收入，保障房却要付出很多。动力何在呢？除非中央把地方官员建立保障住房的多少和官员考核直接挂钩，否则不可能有大的改善。
另外国家如果在税收或者经济上给自住购房以一定补贴，同时增加政府审批工作的透明度，减少企业的成本。或者加速竞争，政府价格指导，降低资金门槛。则也可能让房价下降。
其实最根本的就是让各个地方经济发展均衡，各个地方的就业和居住环境相对比较好了，全国人民都不涌入北京、上海、广州、深圳等大城市了，则这些城市的房价自然下降。但是要实现到这个地步，谈何容易呢？
除非国家整体经济发生大面积下滑，否则中国房市不可能发生大崩溃。但是从当前来看，中国经济虽然出现小问题，但是不可能发生大衰退。因为中国当前发展的空间还是很大，发展的力度还是很充分，广大人民的积极性还是很高。即使出口萎缩了，国内的自我调整能力还是很强，内需空间还是很大。只有通过发展来解决这个泱泱大国的问题，才是出路。并且通过三十年来的改革开放，发展的观念已经深入人心。历史趋势所使，中国人也不愿意倒退。只要国内不发生大的政治动乱，国际不发生大战争，则中国经济必然继续发展和前进，则房地产行业也将继续发展。
而社会经济发展的规律是，价格涨上去就难于下来，而通过收入的不断提高来追赶价格。中国过去经济这个现象不是一个很好的例证吗？所以房价在一定阶段相对来说要高出普通人的收入水平，美国也不是这样吗？如果你想买房子，那么就要花很多钱，那么就必须逼迫你努力工作。这样反倒提高社会生产力和增加社会财富积累。物价太便宜就容易养成一大批懒汉。其实从这个角度来说，国家也是不愿意看到房子价格下降很多。只要上涨在一个可承受范围内，国家是可能允许的。
那么中国的房价究竟如何呢？我认为确实前几年存在很大泡沫，现在国家紧缩政策，开发商资金紧张，而广大老百姓无力购买，而很多投机者被挤出去了，所以开发商必然不能长期坚持下去，所以房价必然要下降，但是能降到什么程度呢？还不好说，是否能降到2006年以前的状态呢，我觉得很难，因为房价长期走势还是上涨的，只不过2007年涨得过快，现在只能是降到在2006年基础之上一个相对合理的程度，但是不可能降到2002年的程度，因为当时人们的收入也低。
所以说降是肯定的，但是不可能降得特别多，所以其实从这个角度来说，国家也是不愿意看到房子价格下降很多。可能的方法就是通过老百姓的收入的上涨来追上房价。
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