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违法买卖农民房 法院判决合同无效 造成损失应补偿———
案情回放
2001年，李先生因急需用钱，将自家宅基地上建成的院落及院内房屋以12万元的价格出售给了马女士。马女士购买该房屋后，对该院进行了装修。
2007年，由于拆迁问题，李先生以马女士是居民户口，无权使用集体土地，当年的房屋买卖协议违反我国法律规定属无效合同为由，诉至法院，要求判令协议无效、马女士返还院落房屋。诉讼中，马女士提出反诉，要求李先生退还12万元房款并赔偿其经济损失70万元。
法官说法
双方签订的购房协议，虽是双方真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，故协议无效。协议无效后，双方应将依合同取得的财产相互返还。经有关部门评估后，法院判决确认该协议无效，马女士将房屋腾退给李先生；李先生返还马女士购房款12万元，支付马女士补偿款45万元。
法官提示
农村房屋的买卖涉及宅基地的买卖，而宅基地买卖是我国现行法律法规明确禁止的，同时，宅基地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，因此农民与城市居民签订的该类宅基地上房屋的买卖合同是无效的。
现阶段该类案件多发的原因是城市化及土地价格上扬带来的出卖人的诚信缺失，因此，法院基于公平正义与诚实信用的原则，在利益的分配上，适当地向购房方倾斜。在该类房屋遇到拆迁的情况下，所有权人将会获得两方面的补偿，一是房屋本身的重置成本价，二是土地的区位补偿价。因此，法院在判决时，一方面充分考虑房屋的翻扩建带来的添附价值，另一方面全面考虑土地升值带来的拆迁补偿的预期利益及购房者因房屋现值和原购房价格差异遭受的损失，从而确定出卖方应当对购房方进行补偿的数额。同时，在履行的先后顺序上，往往给购房者以便利，要求出卖方先履行付款义务，再由购房者腾退房屋，并给购房者留出合理的腾退时间。
法院的上述处理原则既是对城市居民购买农民房屋无法享有所有者权利的重申，也是对农民审慎处理自己房屋的制约，更是对交易中诚信缺失方的行为的否定。
